Обоснование темы. Зачастую бытует шутливо-грустная фраза в отношении незавершённого строительства загородного жилого дома — «груда кирпичей». Представляет интерес рассмотреть, почему многие юристы считают важным эту объективную реальность оформить в объект недвижимости. Далеко не секрет, что по капитальным вложениям жилой дом является затратным делом. И не случайно, кризисные процессы в экономике негативно отражаются на индивидуальном строительстве, превращая его в болезненную «незавершёнку». Как, не нарушая существующего законодательства, правильно оформить образовавшуюся строительную площадку с набором материалов в объект недвижимости, какой выгодой это может обернуться?

Состояние строящегося дома?

В 2004 г. в Гражданский кодекс были введены поправки, позволяющие регистрацию объектов незавершённого строительства. Так как степень незавершённости не указана, это может быть 90% от всего объёма стройки, а может только цокольный этаж.

Необходимо выполнение главного условия строительства – это сооружение капитального фундамента как прочной связи дома с землёй конкретного участка, находящегося в собственности застройщика.

В то же время, дома сборной конструкции (ж/б жилые модули) на блочном основании без заглубления (поверхностного расположения) в почвогрунт, оформить как объект недвижимости невозможно.

Такая же участь ожидает объект, строительство которого выполняется на контрактной основе по договору с подрядчиком. В этом случае до оформления его следует расторгнуть.

Документы, необходимые для регистрации

Регистрация недостроенного жилья происходит по имеющимся правоустанавливающим документам на участок и разрешения на строительство. При их отсутствии заявление в органах Росреестра принято не будет, а недостроенный объект будет признан как самовольная постройка, подлежащая сносу.

К названным документам относится: кадастровый план с границами участка. Отсутствие размеров или иных неточностей площади на плане потребует проведение межевания. Но возможность получить отказ, несмотря на собранные документы, всё-таки существует.

Причины отказа в оформлении

Наиболее распространёнными из них бывают нарушения в оформлении права собственности участка. Оно возможно, если находится:

а — в собственности владельца строящегося объекта;

б — в его бессрочном пользовании;

в — как пожизненно наследуемое владение;

г — в аренде.

В случае аренды участка, необходимо учитывать:

1 — Обязательное наличие разрешения на капитальное строительство. Отсутствие его превращает объект в незаконный, невозможно будет его зарегистрировать по решению суда;

2 — Согласие арендодателя на строительство. В противном случае, с его стороны возможны действия по досрочному расторжению договора аренды и о сносе самовольного строения.

Налицо необходимость детального изучения имеющихся документов и согласования с собственником участка. Окончательным моментом в оформлении недвижимости является приватизация участка перед сдачей документов в ЕГРН (единый гос.реестр недвижимости). Правильно оформленные в собственность дом и земля будут гарантированы безопасностью личного имущества собственника в настоящем и будущем.

Где строительство не разрешено

Чтобы не превращаться в нарушителей земельного законодательства, возведение загородного жилья следует начинать на участках, имеющих соответствующую категорию и разрешённое использование. Необходимо точно в этом убедиться перед подачей документов в ЕГРН.

К такому виду земель относятся земли:

— поселений ИЖС (индивид. жилищ. строительство);

— для ведения ЛПХ (личн. подсобное хозяйство);

— отведённые под садовое и дачное использование с разрешением строительства жилых строений;

Не разрешается строительство загородных домов на землях, отведённых под огороды, а также на землях сельскохозяйственного назначения.

Многими застройщиками загородного жилья используется практика, при которой сначала начинается строительство, а затем происходит узаконивание его по законодательно разрешённой дачной амнистии. Эта схема, как упрощённый вариант, обязательного согласования, с местной администрацией не требует. Но такой порядок можно применять только на готовые объекты, имеющие в своём перечне исключения.

Если необходимое для регистрации уже начатого строительства (фундамента, цокольного этажа, «коробки») коттеджа или садового дома разрешение отсутствует, существует возможность получить его как бы задним числом, до начала постройки. Для этого, индивидуальный застройщик подаёт заявление и пакет документов в местный отдел архитектуры и строительства, в котором имеются:

а — выписку ЕГРН на участок или договор аренды;

б — градостроительный план;

в — схему планировки надела;

г — проект на строительство загородного дома.

В случае отказа, хозяин объекта может подавать судебный иск на решение местной администрации, в котором излагает просьбу о признании самовольной постройки своей собственностью (право собственности) и дальнейшей её регистрации как объекта недвижимости.

При положительном итоге судебного разбирательства владельцу необходимо, используя тех.план объекта:

1 _ выполнить кадастровый учёт;

2 _ зарегистрировать объект в ЕГРН.

Эту процедуры в текущем 2017 году выполняются с помощью МФЦ (многоцелевого функцион. центра).

Налоговые ньюансы

Многие россияне, имеющие в настоящее время недостроенное загородное жильё, не испытывают необходимости в экстренном её оформлении. Продолжающийся экономический кризис, бюрократические препоны, трата денег на оплату возросших процедур и нежелание попадать в возможные судебные разбирательства являются на то причинами.

А переход в 2016-17 гг. налогообложения объектов недвижимости по кадастровой стоимости ещё поубавило ряды владельцев «незавершёнок». Например, в столице и в Одинцовском районе Подмосковья за незадейство-ванный участок 1000 кв. метров и ценой 6,9 млн, его владельцу необходимо будет уплатить государству 20700 рублей. Регистрация незавершённого загородного дома на нём (фундамента, цокольного этажа, «коробки») стоимо-стью 6 млн. увеличит сумму налога на 18000 рублей.

Избежать подобных расходов можно просто не оформляя незавершённую стройку – ведь нет закона, обязывающего это делать в обязательном порядке. Но со временем, при возникновении необходимости продать, подарить, завещать или поставить в залог этот «недострой», без оформления его в собственность не обойтись. Именно после гос. регистрации появляется право на заключение подобных сделок.

Следует знать, что уходя от уплаты налога на недвижимость не оформляя «незавершёнку», можно попасть вод действие другого. Так, по прошествии десяти лет, собственник земельного участка не удосужился зарегистрировать капитальную постройку на нём. Размер земельного налога в этом случае увеличился для него в два раза. При стоимости надела в десять миллионов, ставка налогообложения достигает 0,6%, что равно шестидесяти тысячам рублей.

Эксперты в области недвижимости утверждают, что повышение ставки налога будет продолжаться и может возрасти в 2,5 раза.

Заключение.

«Замораживая» недостроенные объекты загородной недвижимости, следует внимательно анализировать складывающие причины и изменения в законодательстве. Возникающие риски, непредвиденные расходы могут сделать такой вариант распоряжения недвижимостью менее предпочтительнее, чем её законное оформление в гос. органах (ЕГРН).

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями: